6 RỦI RO PHÁP LÝ THƯỜNG GẶP KHI PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT

Một dự án bất động sản thường kéo dài qua nhiều giai đoạn pháp lý: quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Mỗi giai đoạn đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý riêng, và rủi ro ở một giai đoạn có thể kéo theo hệ lụy cho toàn bộ tiến độ, hiệu quả của dự án. Bài viết tổng hợp 6 nhóm rủi ro pháp lý phổ biến nhất và giải pháp kiểm soát tương ứng theo quy định pháp luật hiện hành.RỦI RO VỀ QUY HOẠCH

Rủi ro thường gặp:

Dự án không phù hợp với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, dẫn đến không được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phải điều chỉnh hồ sơ nhiều lần.
Quy hoạch khu vực dự án bị điều chỉnh trong quá trình triển khai (điều chỉnh quy hoạch chung, quy hoạch phân khu), làm thay đổi mục tiêu, quy mô dự án so với phương án ban đầu.

Giải pháp kiểm soát:

Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch phân khu và kế hoạch sử dụng đất của địa phương trước khi quyết định đầu tư, không chỉ dựa vào thông tin do bên bán/bên giới thiệu cung cấp.
Làm việc trước với cơ quan quản lý quy hoạch – kiến trúc để xin ý kiến sơ bộ về sự phù hợp quy hoạch của dự án, trước khi lập hồ sơ chính thức.
Theo dõi sát các kỳ rà soát, điều chỉnh quy hoạch của địa phương trong suốt thời gian thực hiện dự án.

Lưu ý: Theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được phê duyệt; đây là điều kiện tiên quyết, không thể khắc phục bằng các thủ tục khác nếu dự án sai quy hoạch ngay từ đầu.

RỦI RO VỀ ĐẤT ĐAI

Rủi ro thường gặp:

Đất thực hiện dự án có nguồn gốc không rõ ràng, đang tranh chấp, đang bị thế chấp hoặc thuộc diện đất công, đất xen kẹt chưa được xử lý dứt điểm.
Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) trước khi triển khai các bước tiếp theo.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài do chưa thống nhất được với người sử dụng đất hoặc thiếu căn cứ pháp lý về nguồn gốc đất.

Giải pháp kiểm soát:

Thực hiện thẩm định pháp lý đất đai (rà soát nguồn gốc, hiện trạng sử dụng, tình trạng thế chấp, tranh chấp) trước khi quyết định nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất.
Yêu cầu bên có đất cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý gốc; kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng thế chấp, ngăn chặn (nếu có).
Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư công khai, minh bạch ngay từ giai đoạn đầu, phối hợp với UBND cấp xã để xác nhận nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất.

Lưu ý: Theo Luật Đất đai 2024, việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp phải thực hiện đúng trình tự, có xác nhận của UBND cấp tỉnh; bỏ qua bước này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp hoặc bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

RỦI RO VỀ THỦ TỤC ĐẦU TƯ

Rủi ro thường gặp:

Triển khai dự án (xây dựng, huy động vốn, ký hợp đồng…) trước khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đối với dự án thuộc diện phải thực hiện thủ tục này.
Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư thiếu hoặc sai thông tin, phải lấy ý kiến lại nhiều vòng giữa các sở, ngành, kéo dài thời gian thẩm định.
Không cập nhật đúng thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định mới, dẫn đến nộp hồ sơ sai cơ quan.

Giải pháp kiểm soát:

Xác định ngay từ đầu dự án có thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hay không theo Điều 24 Luật Đầu tư 2025 (số 143/2025/QH15, hiệu lực từ 01/3/2026).
Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nộp đúng cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo Điều 25 Luật Đầu tư 2025, bao gồm Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế tùy từng trường hợp.
Chủ động phối hợp với cơ quan đầu mối thẩm định (thường là Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc cơ quan tương ứng) để xử lý song song ý kiến của các sở, ngành liên quan, rút ngắn thời gian chờ.

Lưu ý: Triển khai dự án trước khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, đối với dự án thuộc diện phải chấp thuận, là hành vi vi phạm có thể bị xử phạt hành chính, buộc đình chỉ thực hiện dự án hoặc bị thu hồi.

RỦI RO VỀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG VÀ PHÒNG CHÁY, CHỮA CHÁY

Rủi ro thường gặp:

Tổ chức thi công khi chưa được cấp Giấy phép xây dựng hoặc thi công sai với nội dung giấy phép, sai với thiết kế đã được thẩm định.
Thi công công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy khi chưa có văn bản thẩm định, hoặc đưa công trình vào sử dụng khi chưa được cơ quan công an chấp thuận kết quả nghiệm thu PCCC.

Giải pháp kiểm soát:

Tuyệt đối không tổ chức thi công trước khi có đầy đủ Giấy phép xây dựng (hoặc văn bản miễn giấy phép, nếu thuộc trường hợp được miễn) và văn bản thẩm định thiết kế PCCC tương ứng.
Rà soát hồ sơ thiết kế PCCC theo đúng quy định hiện hành (Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, Nghị định 105/2025/NĐ-CP) trước khi nộp, tránh các lỗi phổ biến như thiếu tính toán thủy lực, thiếu sơ đồ thoát nạn, thiếu hồ sơ pháp lý về đất đai, đầu tư kèm theo.
Lập kế hoạch thi công đồng bộ với tiến độ cấp phép xây dựng và thẩm định PCCC, tránh tình trạng thi công vượt trước thủ tục pháp lý để ‘chạy’ tiến độ bán hàng.

Lưu ý: Theo Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực từ 01/7/2026), một số công trình quy mô nhỏ (như công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500 m2) được miễn Giấy phép xây dựng; doanh nghiệp cần xác định đúng trường hợp của dự án để không thực hiện thừa hoặc thiếu thủ tục

RỦI RO TRONG HUY ĐỘNG VỐN

Rủi ro thường gặp:

Thu tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh (chưa khởi công, chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, chưa hoàn thành nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật hoặc phần móng, chưa được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện).
Thu tiền đặt cọc vượt quá 5% giá bán, hoặc thu tiền thanh toán vượt tỷ lệ cho phép trước khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng.
Sử dụng tiền huy động từ khách hàng không đúng mục đích, không đúng tiến độ dự án đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Giải pháp kiểm soát:

Chỉ huy động vốn, nhận đặt cọc sau khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, gồm: đã khởi công xây dựng, có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, và đã được Sở Xây dựng có văn bản xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Tuân thủ đúng tỷ lệ thu tiền theo Điều 23, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán; thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (kể cả tiền đặt cọc), tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao.
Sử dụng đúng mục đích số tiền đã thu từ khách hàng để đầu tư xây dựng dự án; công khai tiến độ thực hiện; thực hiện bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư theo quy định.

Lưu ý: Việc huy động vốn, thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện là hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận, kèm trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại.

RỦI RO KHI CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

Rủi ro thường gặp:

Chuyển nhượng dự án khi dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định (chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, chưa hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đang thế chấp chưa giải chấp, hết thời hạn thực hiện dự án…).
Bên nhận chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện về năng lực của chủ đầu tư theo quy định, dẫn đến giao dịch không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Giải pháp kiểm soát:

Kiểm tra đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đặc biệt là: đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đã hoàn thành bồi thường – tái định cư, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, dự án còn trong thời hạn thực hiện, và đã giải chấp nếu đang thế chấp.
Bên nhận chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện về tư cách, năng lực chủ đầu tư theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và cam kết tiếp tục triển khai dự án theo nội dung đã được chấp thuận.
Thực hiện đúng thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng theo Điều 41, Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP, tránh tình trạng chuyển nhượng ‘ngầm’ thông qua hình thức chuyển nhượng cổ phần, vốn góp mà không thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng dự án.

Lưu ý: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng, miễn là đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất; đây là điểm các bên cần lưu ý để không bỏ lỡ cơ hội giao dịch hợp pháp.

BÀI HỌC KIỂM SOÁT RỦI RO NGAY TỪ GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ PHÁP LÝ

Thực hiện thẩm định pháp lý toàn diện (đất đai, quy hoạch, đầu tư) trước khi quyết định rót vốn vào dự án, không chỉ dựa trên thông tin một chiều từ bên chuyển nhượng hoặc môi giới.
Xây dựng lộ trình pháp lý tổng thể cho cả dự án ngay từ đầu, xác định rõ trình tự, cơ quan có thẩm quyền và thời gian dự kiến cho từng thủ tục (quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, PCCC, kinh doanh).
Tuyệt đối không thực hiện hành vi ‘vượt trước’ thủ tục pháp lý (thi công trước khi có phép, huy động vốn trước khi đủ điều kiện) chỉ vì áp lực tiến độ bán hàng hoặc thu hồi vốn.
Thường xuyên cập nhật quy định pháp luật mới, vì giai đoạn 2025 – 2026 có nhiều luật, nghị định mới về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản có hiệu lực gối nhau.
Có đơn vị tư vấn pháp lý đồng hành xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị pháp lý đến khi dự án được đưa vào kinh doanh, khai thác, đặc biệt với các dự án có yếu tố đất đai phức tạp hoặc quy mô vốn lớn.

Lưu ý: Phần lớn rủi ro pháp lý của một dự án bất động sản không phát sinh ở giai đoạn vận hành, mà bắt nguồn từ những thiếu sót ngay từ giai đoạn chuẩn bị pháp lý ban đầu; kiểm soát tốt rủi ro từ gốc luôn ít tốn kém hơn xử lý hậu quả khi dự án đã triển khai.